Neben Aktien und ETFs ist die Investition in Immobilien eine sehr interessante Möglichkeit dein Portfolio zu diversifizieren. Und Immobilien Crowdfunding Plattformen bieten jetzt die Möglichkeit das bereits mit kleinen Summen zu tun. Damit haben nun kleine Privatanleger Zugang zum Immobilienmarkt.
Und so ist Immobilien Crowdfunding in den letzten Jahren stark gewachsen und inzwischen auch die größte Kategorie im Crowdfunding Bereich. Doch auch hier ist nicht alles Gold was glänzt. Und nur weil Immobilien drauf steht, sind. nicht überall Immobilien drinnen.
Ich möchte daher in diesem Beitrag meine Erfahrung mit Immobilien Crowdfunding der letzten Jahre teilen.
Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Einfach ausgedrückt, handelt es sich beim Immobilien Crowdfunding um eine finanzielle Beteiligung einer Gruppe von Investoren an einem bestimmten Immobilienprojekt. Dabei kann es sich um eine Bauprojekt, den Kauf einer bestehenden Einzelimmobilie oder sogar um ein Portfolio aus Immobilien handeln.
Crowdfunding ist eine interessante Lösung zur Finanzierung von Immobilien, da Immobilien äußerst kapitalintensiv sind. Und die gestiegen Grundstücks- und Baukosten, sowie die striktere Vergabe von Bankkrediten haben diese Situation noch weiter verschärft.
Wenn ein Bauträger oder ein Immobilieninvestor eine neue Investitionsmöglichkeit identifiziert, ist er möglicherweise nicht in der Lage , das gesamte Projekt zu finanzieren. Und hier kommt Crowdfunding ins Spiel – kleinere Investoren können sich so am Projekt beteiligen und es somit gemeinsam finanzieren.
Die Entwicklung von Immobilien Crowdfunding
Der Start des Immobilien Crowdfunding nahm seinen Anfang, wie so oft, in den USA. 2012 wurde dort die erste auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Plattform gegründet. Kurz danach entstand auch die erste Immobilien Plattform in Deutschland.
Seither hat sich diese Art des Crowdfunding sehr dynamisch und erfolgreich entwickelt, vor allem in Deutschland. Über 75% des auf Crowdfunding Plattformen investierten Volumens wird in Deutschland in Immobilienprojekte gesteckt. Im Jahr 2020 wurden so mehr als 150 Projekte mit einem Gesamtvolumen von 250 Mio. EUR finanziert.
Der weltweite Immobilien Crowdfundingmarkt soll im Jahr 2020 über 8 Mrd. USD betragen haben.
Welche unterschiedlichen Arten gibt es?
Nach dem Zweck des Projekts
Finanzierung von Neubauprojekten
Ein Bauträger erwirbt ein Grundstück, für welches er dann ein Neubauprojekt entwickelt und durchführt. Für dieses Projekt wird üblicherweise ein eigenes Unternehmen gegründet – eine Zweckgesellschaft. Diese Unternehmen nimmt die Bankfinanzierung und die Crowdfunding Finanzierung auf. Nach der Fertigstellung des Neubaus wird die Immobilie verkauft, und das Fremdkapital zurückgezahlt. Die Finanzierungslaufzeit ist daher üblicherweise relativ kurz, und beträgt zwischen 1 bis 3 Jahre.
Kauf einer Bestandsimmobilie
Ein Investor möchte eine bestehende Immobilie, zum Beispiel ein Zinshaus, erwerben und vermieten. Auch hier wird die Immobilie üblicherweise in eine Zweckgesellschaft eingebracht. Der Investor verwaltet die Immobilie. Die Crowdfunding Investoren erhalten entweder einen Anteil am Mietertrag abzüglich der Verwaltungskosten. Die Laufzeit für dieses Art der Crowdfundingfinanzierung ist hier länger und beträgt 5 bis 15 Jahre
Refinanzierung von Bestandsimmobilien
Der Eigentümer einer Bestandsimmobilie, möchte einen Teil seiner bestehenden Finanzierung durch Crowdfunding ersetzten. Üblicherweise entnimmt er dabei Eigenkapital, dass er dann für ein anderes Projekt verwendet. Durch den Gewinn aus den anderen Projekten zahlt der Eigentümer dann die Crowdfunding Finanzierung zurück. Die Laufzeit dieser Finanzierungsart liegt üblicherweise über 5 Jahren.
Sanierung einer bestehenden Immobilie
Bei dieser Projektart wird oft nicht nur ein altes Gebäude revitalisiert, sondern auch gleich der Zweck geändert. So werden zum Beispiel aus einer alten Fabrikshalle durch Umbaumaßnahmen Wohnungen errichtet. Diese Projektart ist vom Risiko und Ertragsprofil sehr ähnlich einem Neubauprojekt. Daher beträgt die Projektlaufzeit hier ebenfalls 1 bis 3 Jahre.
Die Erfahrung der letzten Jahre hat gezeigt, das Immobilien Crowdfunding Plattformen in den letzten Jahren vor allem Neubauprojekte angeboten haben. Erst in letzter Zeit hat es vermehrt Angebote gegeben, die den Kauf einer Bestandsimmobilie als Zweck hatten.
nach Art der Immobile
Gewerbeimmobilie
Von einer Gewerbeimmobilie spricht man, wenn die Immobilie an Unternehmen vermietet wird. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Büros, Supermärkte, Shopping Center oder auch Produktionshallen. Vielfach kann es auch eine Mischform geben. Dies kommt vor, wenn bei einem Gewerbeobjekt Teile der Immobilie auch als Wohnungen genutzt werden.
In der Praxis spricht man von einer Gewerbeimmobilie, wenn der überwiegende Teil des Gebäudes für gewerbliche Zwecke genutzt ist.
Wohnimmobilie
Bei einer Wohnimmobilie handelt es sich somit um ein Objekt, dass vor allem für das Wohnen genutzt wird.
Bei einer Mischform, bei der die Wohnnutzung überwiegt, spricht man gerne von einer Wohnimmobilie mit Gewerbeanteil. Das kann zum Beispiel ein Zinshaus mit einem Geschäftslokal im Erdgeschoss sein. Sollte es sich bei dem Gewerbeanteil um einen Produktionsbetrieb handeln, dann kann das, unter Umständen, den Wert der Wohneinheiten mindern.
Chancen und Risiken beim Immobilien Crowdfunding
Nur weil bei dieser Art von Finanzierungen Immobilien drauf steht, heisst es noch nicht, dass sie so sicher sind, wie man es vermuten möchte. So hat die Finanzierung von Neubauprojekten oft ein Risikoprofil, das eher einem klassischen KMU Crowdfunding entspricht. Und das Risiko entspricht nicht, auch wenn es sich so anhört, dem Kauf einer Anlegerwohnung.
Die Risiken und Chancen hängen stark von der Art der Finanzierung, und natürlich dem konkretem Angebot des Projektträgers ab. Ich möchte dabei jeweils zwei Arten zusammenfassen
Chancen und Risiken von Neubau- und Sanierungsprojekten
Hier handelt es sich oft um kurz laufende ( 1-3 Jahre ) Finanzierungen mit einem fixen Zinssatz. Der Investor wird somit nicht am Erfolg des Entwicklungsprojekts beteiligt, erhält aber dafür im vergleich zu anderen Anlageformen relativ höhe Zinssätze von 6 – 8%.
Die Ertragsmöglichkeiten sind hier transparent ( z.B. du bekommst die nächsten 2 Jahre 7,5% Zinsen, und anschliessend dein Kapital zurück) und die Verträge daher relativ einfach.
Das Risiko bei einem Entwicklungsprojekt sind allerdings nicht zu unterschätzen. So kann es Probleme bei der Baugenehmigung, der Planung, der Entwicklung der Baukosten oder auch der Vermarktung der Wohnungen geben. Alle diese Probleme können zum Konkurs der Projektgesellschaft führen.
Den wie schon erwähnt, wird üblicherweise für jedes Neubauprojekt eine eigene Zweckgesellschaft gegründet, die nur Erträge aus diesem Projekt erhält. Geht etwas schief, dann ist auch der wirtschaftliche Erfolg dieser Gesellschaft gefährdet.
Im Klartext heisst das, dass hier ein entsprechend hohes Risiko gibt, dass du dein eingesetztes Kapital verlierst.
Wenn die Plattformen hier mit Sicherheiten werben, gilt es zu beachten, wer aller noch Sicherheiten erhält. Üblicherweise wird die finanzierende Bank eine Hypothek eingetragen haben, die im Rang vor der Crowdfundingfinanzierung steht.
Chancen und Risiken von Bestandsimmobilien
Bei der Vermietung von bestehenden Immobilien ist die Laufzeit oft deutlich länger, als bei Neubauprojekten. Bei der Verzinsung gibt es meiner Erfahrung nach zwei Varianten. Zum einen gibt es bei kürzeren Laufzeiten eine fixe Verzinsung, und zum anderen gibt es Modelle mit Beteiligung am Mietertrag. Einige Plattformen bieten auch eine Beteiligung der Investoren am Ertrag aus der Wertsteigerung der Immobilie an.
Wenn die Crowdfunding Finanzierungen eine Ertragsbeteiligung am Mietertrag oder der Wertsteigerung anbieten, dann sind die Konstruktionen und damit auch die Verträge natürlich komplizierter. Es muss ja festgelegt werden, welchen Anteil am Ertrag die Investoren erhalten, und wie sich die Kosten aus der Verwaltung der Immobilie verteilen.
Die Verzinsung bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien ist geringer als bei Bauprojekten, und beträgt oft zwischen 3 und 5 %. Allerdings sollte auch das Risiko hier geringer sein.
Das wesentliche Risiko bei der Vermietung einer bestehende Immobilie ist das Vermarktungsrisiko – also der Leerstand der Wohnung. Aber auch die Kostenentwicklung bei der Instandhaltung der Wohnung kann ein Thema sein.
In der Praxis sehe ich hier zwei Arten der Finanzierung. Bei einer Variante wird die gesamte Immobile durch Crowdfunding finanziert. Bei der zweiten Variante wird ein Teil des Eigenkapitals durch Crowdfunding Mezzaninkapital ersetzt, aber der wesentliche Teil wird durch einen klassischen Bankkredit finanziert.
Und diese Unterscheidung hat einen wesentlichen Einfluss auf das Risiko und Ertragsprofil. Durch den Bankkredit wird die Crowdfinanzierung gehebelt. Dadurch wird einerseits der Ertrag erhöht, andererseits aber auch das Risiko vergrößert. Beide Varianten haben aber ihre Berechtigung. Du musst nur darauf achten, dass der Projektträger dir auch die verbesserte Ertragschance weitergibt, und nicht nur das erhöhte Risiko umhängt.
Gewerbe- vs Wohnimmobilie
Das Risiko- und Ertragsprofil unterscheidet sich auch stark von der Art der Immobilie. Einfach zusammengefasst kann man sagen, dass Gewerbeimmobilien eine höhere Rendite, aber auch ein höheres Risiko aufweisen. Das größere Risiko einer Gewerbeimmobilie kommt vor allem aus dem Vermarktungsrisiko.
Wie du dir vorstellen kannst, kann es bei Büro- oder Handelsflächen leichter zu einem lange anhaltenden Leerstand kommen. Und dann können vor einer erneuten Vermietung auch leicht höhere Adaptierungskosten für die Immobilie anfallen.
Was macht eine gute Plattform aus?
Bevor ich auf meine Erfahrung mit verschiedenen Immobilien Crowdfunding Plattformen eingehe, möchte ich kurz ein paar Kriterien erwähnen, die eine seriöse Plattform ausmachen.
- Erfahrung – wie lange gibt es diese Plattform bereits auf dem Markt.
- Laufende Angebote – gibt es laufend neue Angebote auf der Plattform, und bleiben die Mitarbeiter daher informiert, über die Entwicklungen am Immobilienmarkt
- Transparenz – wird sehr offen kommuniziert, und sind die Angebote und Verträge relativ offen und einfach kommuniziert
- User Experience – wie gut ist die Qualität der Webseite, und ist sie nutzerfreundlich zu bedienen
- Regulatorische Einbindung – wird die Plattform von eine Bankenaufsichtsbehörde geprüft und überwacht
Mein Erfahrung mit Immobilien Crowdfunding Plattformen
Plattformen aus Deutschland
Exporo
Die 2014 gegründete Plattform ist Deutschlands größte Immobilien Crowdfunding Plattform. Hier kannst du vor allem in Entwicklungsprojekte investieren, aber es gibt auch immer wieder Bestandsimmobilien im Angebot. Die Webseite ist sehr übersichtlich und benutzerfreundlich.
Außerdem hat Exporo in den letzten Jahren mich immer wieder positiv mit neuen innovativen Produktlösungen überrascht.
Bergfürst
Noch länger gibt es Bergfürst am Markt, nämlich seit 2011. Die Webseite wirkt bei weitem nicht so modern, wie die der Konkurrenten. Aber was mich am meisten stört, ist das fehlende Angebot. Wochenlang gibt es kein Angebot auf der Plattform. Wenn ich dann aber den Newsletter als Mail erhalte, dass sich ein neues Angebot auf der Plattform befindet, ist dieses bereits ausverkauft.
Finexity
Finexity digitalisiert alle möglichen Arten von Vermögensgegenständen, wie beispielsweise Oldtimer, Kunstwerk oder Diamanten. Es gibt aber immer wieder auch Bestandsimmobilien im Angebot. Dabei bietet diese Plattform eine Beteiligung sowohl am Mietertrag als auch an der Wertsteigerung an.
Allerdings ist mir das Vertragswerk von Finexity zu nachteilig für die Investoren ausgestaltet. Näheres dazu habe ich in diesem Beitrag geschrieben: Finexity Erfahrung – eine kritische Bewertung der Plattform
Crowdfunding Plattformen aus Österreich
Rendity
Rendity war die erste österreichische Plattform auf der ich investiert habe. Diese Plattform bietet ausschliesslich Nachrangdarlehen für Immobilien-Projektgesellschaften an. Die Verzinsung beträgt üblicherweise 5 – 7 %, und die Laufzeiten betragen 1 – 3 Jahre.
Die Webseite wirkt aufgeräumt und modern. In diesem Jahr gab es eine Umstellung bei Zahlungsverkehrsdienstleister, weshalb sich alle bereits bestehende Kunden neu verifizieren mussten.
Homerocket
Homerocket ist der Immobilien Crowdfunding Marktplatz der Rocket Gruppe. Die Rocket Gruppe betreibt drei getrennte Plattformen – eine für KMU Finanzierungen, eine für Start-Up Finanzierungen, und eben eine für Immobilien Crowdfunding.
Auch auf dieser Plattform findet man ausschliesslich Nachrangdarlehen an Projektentwicklungsgesellschaften, mit entsprechenden Konditionen. Was mir aufgefallen ist, dass diese Plattform eine Vielzahl von Gamification Elementen aufweist. Man kann also Abzeichen sammeln, wenn man gewisse Ziele, wie z.B. Anzahl an Investitionen erreicht. Ich bin nicht wirklich der Meinung, dass das bei einem Finanzprodukt seriös ist.
Immobilien Plattformen aus dem Baltikum
Aus dem Baltikum kommen ein paar sehr innovative Crowdfunding Konzepte. Auch ist der baltische Immobilienmarkt durchaus interessant für Investoren.
Estateguru
EstateGuru ist eine europäische Crowdfunding-Plattform für Immobilien mit Sitz in Estland, die hauptsächlich Immobilienkredite für Projektgesellschaften finanziert. Die Finanzierungen baltischer Immobilienprojekte bieten üblicherweise eine höhere Verzinsung als die von deutschen Projekten.
Estateguru bietet meiner Erfahrung nach immer eine große Anzahl neuer Projekte an, in die man investieren kann.
InRento
InRento ist eine relativ neue Plattform, da sie 2020 gegründet wurde. Sie haben ihren Sitz in Vilnius, Litauen.
Was ich an InRento wirklich mag, ist, dass man sich an vermieteten Bestandsimmobilien finanziell beteiligen kann. Damit kann ich monatliche Mietausschüttungen genießen, so wie ich es bei „klassischen“ Immobilien tun würden . Und man erhält auch einen Anteil an der Wertsteigerung, wenn doe Wohnung am Ende jeder Laufzeit verkauft Wird.
LandEx
LandEx ist eine 2021 in Estatland gegründete Crowd-Plattform, die sich auf Investitionen in land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken konzentriert. Damit bietet diese Platform eine interessante Möglichkeit sein Portfolio zu diversifizieren.
Tipps für Beginner
Wenn du noch keine Erfahrung mit Immobilien Crowdfunding Plattformen gesammelt hast, dann solltest du folgende Dinge beachten:
- Beurteile selber die Projekte
Die Beurteilung der Immobilienprojekte ist auch für dich als Crowdinvestor sehr wichtig. Erkundige dich daher über die Lage des Objekts und die bestehende Nachfrage. Verlasse dich nicht nur auf die schönen Bilder auf den Plattformen. - Diversifiziere so viel wie möglich
Auch wenn du deine Informationen einholst, wirst du rasch feststellen, dass der Immobilienmarkt leider viel intransparenter als ist als zB. der Aktienmarkt. Deswegen ist die Diversifikation dein bester Schutz bei Crowdfunding Immobilienprojekten. Verteile dein Geld daher auf möglichst viele unterschiedliche Projekte. - Diversifiziere auch über Plattformen
Auch wenn der Konkurs einer Plattform keinen Einfluss auf die Rückzahlung haben sollte, so geht doch ein Risiko von der Plattform aus. Alleine schon die Auswahl der auf der Plattform zugelassenen Investments beeinflusst deinen Erfolg. Verlasse dich daher nicht nur auf einen Anbieter, sondern verteile dein Geld auf unterschiedliche Plattformen. - Führe genaue Aufzeichnungen
Damit du immer den Überblick behältst, solltest du vom ersten Investment an, alle deine Transaktionen genau in einem Spreadsheet aufzeichnen. Damit behältst du den Überblick über deine Investments auf den verschiedenen Plattformen. Und du erleichterst dir dann auch die Arbeit bei deiner Steuererklärung.
Zusammenfassung
Ich habe jetzt eben schon einige Jahre durchaus erfolgreich auf diesen Plattformen investiert. Aber ich werde jetzt versuchen meine persönliche Erfahrung mit Immobilien Crowdfunding hier zusammen zu fassen.
In den letzten Jahren war ich vor allem in Deutschland und Österreich investiert. Und hier hat sich der Immobilienmarkt sehr positiv entwickelt. Alle Entwicklungsprojekte, in die ich investiert war, konnten erfolgreich abgeschlossen werden. Eigentlich gab es am gesamten Markt nur sehr wenige Ausfälle, weshalb die Plattformen auch stark gewachsen sind.
Im letzten Jahr habe ich dann auch begonnen auf baltischen Plattformen zu investieren. Ich kann jetzt noch nicht viel über den langfristigen Erfolg sagen, aber die Konzepte und der Auftritt dieser neuen Plattformen wirken für mich spannender und innovativer.
Persönlich fürchte ich, dass Immobilien Entwicklungsprojekte in nächster Zukunft auf Grund der gestiegenen Baukosten, und auch möglicher Zinserhöhungen öfter in Schwierigkeiten kommen werden. Ich werde daher zunehmend weniger in Neubauprojekte investieren, und lieber Plattformen bevorzugen, die Bestandsprojekte anbieten.
Wenn du bereits Erfahrung mit Immobilien Crowdfunding gemacht hast, würde ich mich freuen, wenn du deine Eindrücke in den Kommentaren mit uns teilst.