Finexity Erfahrung – eine kritische Bewertung der Plattform

Immobilien, Diamanten, Kunst oder Oldtimer – das junge StartUp Finexity digitalisiert alles. Und endlich kann man sich auch als kleiner Sparer an den Wertsteigerungen dieser Assets beteiligen. Aber es gibt noch wenig Erfahrung mit Finexity.

Ich habe mir daher die Plattform einmal näher angesehen, und die Verträge im Detail gelesen. Und es ist nicht alles Gold, was hier glänzt. Hier also meine kritische Bewertung der Crowdfunding-Plattform.

Diamanten als Veranlagung bei Finexity
Foto von Edgar Soto / Unsplash

Wer ist Finexity?

Finexity wurde 2018 gegründet, und hat 2020 seine blockchainbasierte Investitionsplattform gelauncht. Die Idee war, Privatanlegern den Zugang zu Immobilieninvestitionen zu ermöglichen, die sonst nur vermögenden Kunden zur Verfügung stehen.

Die Umsetzung der Idee erfolgt durch den Kauf der Immobilie durch ein Zweckgesellschaft im Einflussbereich von Finexity. Diese Zweckgesellschaft begibt dann zur Finanzierung der Immobilie Schuldverschreibungen mit qualifiziertem Rangrücktritt als Token auf einer Blockchain.

Die Zweckgesellschaft vermietet und verwaltet dann die Immobilie. Nach Jahren soll dann die Immobilie verkauft werden, wobei den Zeitpunkt des Verkaufs die Zweckgesellschaft bestimmt. Ein Teil des Verkaufserlöses wird dann an die Investoren ausgeschüttet.

Inzwischen hat man aber das Investitionsportfolio deutlich erweitert, und bietet so Investitionsmöglichkeiten in edle Weine, Oldtimer, Kunstwerke oder auch Diamanten. Und da Finexity noch relativ neu ist, haben noch nicht viele Anleger Erfahrung damit sammeln können.

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Kritische Bewertung meiner Finexity Erfahrung

Die Idee über eine Zweckgesellschaften die Vermögensgegenstände zu digitalisieren ist einmal grundsätzlich nicht schlecht. Eigentlich geht es derzeit auch kaum anders. Aber die Gefahr bei dieser Konstruktion ist immer, dass die Kosten der Zweckgesellschaft den Ertrag der Anleger auffressen.

Und außerdem lassen sich in so einer Zweckgesellschaft zusätzliche Gebühren und Provisionen für den Eigentümer verstecken. Deshalb habe ich mir die Verträge genau durchgelesen, um die Konstruktion besser zu verstehen. Dabei bin ich aber auf ein paar sehr ungewöhnliche Bestimmungen gestoßen.

So ungewöhnlich, dass ich davon ausgegangen bin, dass ich das nicht richtig verstehe. Also habe ich bei Finexity angerufen und nachgefragt. Schließlich bin ich kein Anwalt, und es kann sein, dass ich die Klauseln nicht richtig verstehe. Aber die Mitarbeiter waren dort auch überrascht, über das Problem. Und ja, ich habe scheinbar Recht.

Aber zuerst einmal der Reihe nach:

Das Kündigungsrecht erscheint ausgehöhlt

Finexity wirbt ja damit, dass die erworbenen Vermögenswerte ja in den kommenden Jahren an Wert gewinnen sollen. Die Anleger erhalten dann beim Verkauf einen Anteil an dieser Wertsteigerung.

Allerdings bestimmt die Zweckgesellschaft den Zeitpunkt des Verkaufs. Da also zum Beispiel die Immobilie oder Diamanten auch erst in 30 Jahren verkauft werden können, räumt man den Kunden ein Kündigungsrecht einer gewissen Zeit (bei Immobilien oft 15 Jahren) ein.

Und hier versteckt sich jetzt im Vertrag gleich zwei Haken:

Rückzahlung bei vorzeitiger Beendigung. …. Kündigt ein Schuldverschreibungsinhaber seine Schuldverschreibung vor dem Laufzeitende, wird die Kündigung jedoch erst nach Laufzeitende wirksam, beschränkt sich der Rückzahlungsanspruch des betreffenden Schuldverschreibungsinhabers auf den Rückzahlungsbetrag; an der Verteilung des Anleger-Veräußerungsgewinns nimmt der betreffende Schuldverschreibungsinhaber nicht teil.“

Und was bedeutet das?

Meine Interpretation der Sachlage war nach lesen dieser Vertragsbestimmung, dass

  • man trotz vorzeitiger Kündigung des Vertrages das Geld erst am Laufzeitende erhält. Und das Laufzeitende ist im Vertrag mit Verkauf des Vermögensgegenstandes definiert. Man kann also nach 15 Jahren kündigen, aber sein Geld bekommt man trotzdem erst, wenn das Asset in unserem Beispiel erst in 30 Jahren verkauft wird.
  • und, dass man bei Kündigung auf die Wertsteigerung (Veräußerungsgewinn) verzichtet, und nur noch das eingesetzte Kapital (Rückzahlungsbetrag) erhält.

Zusammengenommen würde das bedeuten, dass man zwar kündigen kann, dann sein Geld trotzdem erst viel später erhält, aber dafür auf den Wertsteigerungsertrag verzichtet. Damit wäre die Kündigungsklausel im besten Fall sinnlos. Im schlechtesten Fall verlieren Anleger viel Geld.

Ich habe deshalb bei Finexity nachgefragt, und eine interessante Erfahrung gemacht. Die erste Antwort war Überraschung, weil der Mitarbeiter diese Frage noch nie gehört hatte. Aber er waren sehr höflich, und haben angeboten sich zu erkundigen, und mich zurückzurufen. Und tatsächlich – 5 Tage später kam dann der Anruf. Ich habe scheinbar Recht, aber man hat dem Mitarbeiter gesagt, dass man eh vorhat in 15 Jahren zu verkaufen.

Vertrauensbildung sieht anders aus.

Finexity zuerst – dann die Anleger

Scheinbar hat Finexity noch eine weitere Klausel eingebaut, die die Zweckgesellschaft zum Nachteil der Investoren schützen soll.

„Maximalrückzahlung. Die Summe aller Zahlungen nach Ziff. 6.4.1 und 6.4.2 an alle Schuldverschreibungsinhaber ist auf den Betrag beschränkt, der 89,9 % des aus der Veräußerung der Immobilie(n) resultierenden handelsrechtlichen Gewinns der Emittentin entspricht.“

Ziffer 6.4.1. behandelt die Rückzahlung des Nominalbetrags, und 6.4.2. die Rückzahlung des Veräußerungsgewinns. Für mich bedeutet das, dass egal wie hoch der Veräußerungsgewinn der Immobilie ist, an der der Anleger beteiligt ist, wenn die Zweckgesellschaft keinen Gewinn macht, dann erhalten die Anleger auch nichts.

Und der Gewinn der Gesellschaft wird jetzt nicht nur vom Erfolg der Immobilie bestimmt. Zum einen, weil die Zweckgesellschaften oft mehrere Vermögensgegenstände erwerben, und zum anderen, weil die Geschäftsführer durch bilanzgestalterische Maßnahmen diesen beeinflussen können.

Was dann noch das Tüpfelchen auf dem i ist. Wenn der Fall eintritt, dass nicht genug Gewinn vorhanden ist, um den Anlegern den gesamten Vermögenszuwachs zu zahlen, dann sichert sich Finexity trotzdem noch 10,1% des Gewinns, und schütter nur 89,9% aus.

Kosten sind hoch und teilweise unbestimmt

Als Investor erhältst du Teile der Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie und einen Anteil an der Wertsteigerung des Assets. Allerdings werden diese Erträge um Kosten der Verwaltung verringert. Und es gibt jede Menge Abschläge, die sich in Summe ordentlich addieren.

Zum Beispiel werden bei der Immobilie „Überseealle“ am Anfang gleich 37.324 Euro an Strukturierungskosten und 20.736 Euro Vermittlungsprovision fällig. Das sind 8,3% des Wohnungskaufpreises als Kosten für Finexity. Da werden sogar einige Bankenfonds rot vor Scham.

Außerdem muss man als Investor auch noch 18.606 Euro Liquiditätsbuffer finanzieren. Die laufenden Mieterträge werden natürlich um die Kosten der Zweckgesellschaft verringert, wobei einiger der Kosten durch andere Finexity Gesellschaften entstehen. Von den Überschüssen erhält man nur 86% – der Rest verbleibt in der Gesellschaft.

Vom Veräußerungsgewinn, der natürlich auch um jede Menge Kostenpositionen verringert wird, erhältst du als Anleger nur 80%. Auch hier verbleiben 20% in der Gesellschaft.

Einige Kosten sind in ihrer Höhe oder in ihrer Art bestimmt. Aber es finden sich auch unbestimmte Kosten wie „die Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung für den geschäftsführenden Gesellschafter (Komplementär) der Emittentin“, die in ihrer Höhe nicht angegeben sind. Damit können sich also Konzerngesellschaften von Finexity, die die beschriebenen Funktionen übernehmen, Erträge in beliebiger Höhe aus der Zweckgesellschaft entnehmen.

Um Finexity muss man sich also keine Sorgen machen. Das Risiko tragen die Investoren, die Kosten werden als erstes von den Erträgen gedeckt, bzw. gleich zu Beginn finanziert, und von den Gewinnen schneiden sie sich ein großes Stück ab.

Blockchain nicht dezentral

Angesichts der bisherigen Themen erscheint dieser Punkt nebensächlich. Unerwähnt möchte ich ihn trotzdem nicht lassen. Die Blockchain dient scheinbar mehr dazu, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen, die Schuldverschreibungen als Wertpapier zu emittieren.

Da die Blockchain zentral verwaltet wird, hat sie mit einer richtigen dezentrale Blockchain wenig zu tun. Aber natürlich klingt die Werbebotschaften mit Blockchain moderner und innovativer.

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Fazit zu meiner Finexity Erfahrung

Finexity hat eine interessante Werbebotschaft und Idee. Aber in den Verträgen hat man eine Reihe von Problemen und Risiken auf überraschende und nicht sehr transparente Weise auf die Kunden abgewälzt. Dabei bedient man sich bei den Erträgen der Vermögensobjekten durchaus üppig.

Der Kundendienst ist zwar sehr freundlich und entgegenkommend, aber für diese Themen hat man scheinbar keine passenden Antworten parat.

Schade eigentlich. So gut die Idee ist, bei dieser Art von Umsetzung kommt ein Investment von mir nicht in Frage. Aber zum Glück gibt es auch andere Möglichkeiten mit Crowdfunding in Immobilien zu investieren.

Hast du bereits Erfahrung mit Finexity sammeln können? Dann beschreibe doch bitte deine Erfahrung in einem Kommentar unten.

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