Investitionen in Immobilien und Immobilienprojekte können eine ertragreiche und interessante Ergänzung für jedes Veranlagungsportfolio sein. Normalerweise haben Immobilien-Investments hohe Eintrittsbarrieren aber dank der baltischen Crowdfunding-Plattformen Reinvest24 und Estateguru haben wir die Chance, relativ einfach in solche Vermögenswerte zu investieren.
Und da diese Plattformen verstärkt Immobilien in Estland, Lettland und Litauen finanzieren, werde ich jeden dieser Märkte genauer ansehen und analysieren.
Überblick Baltikum
Das Baltikum besteht aus den drei Staaten Estland (mit der Hauptstadt Tallinn) , Lettland (Hauptstadt Riga) und Litauen (Hauptstadt Vilnius). In den baltischen Staaten leben etwa mehr als sechs Millionen Menschen auf einer Fläche von etwa 175.000 km².
Seit 2004 sind die baltischen Staaten Mitglieder der Europäischen Union und seit 2011 Mitglieder des Euro-Währungsraums. Damit besteht für Immobilieninvestitionen im Baltikum für deutsche Investoren kein Währungsrisiko.
Das Wirtschaftswachstum in allen drei baltischen Staaten war in den letzten Jahren sehr stark. Und auch wenn das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2020 rückläufig war, so war der Rückgang geringer als der EU Durchschnitt oder sogar Deutschland. In Litauen betrug der BIP Rückgang laut Eurostat in 2020 sogar nur 0,1%, und damit deutlich weniger als die durchschnittlichen 6,4% des Euroraums.
Und die gute wirtschaftliche Entwicklung spiegelt sich auch in den Entwicklungen der Immobilienmärkte wieder.
Immobilienmarkt in Estland
Wohnimmobilien
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Tallinn ist 2020 um 4,9% auf 2.100 €/m2 gestiegen.
Die Gründe für die Steigerung der Preise für Wohnungen sind unter anderem die niedrigen Zinssätze für Bankkredite, die steigenden Einkommen und ein verstärkter Trend zum Kauf von Wohnungen als Kapitalanlage.
Allerdings sind im Jahr 2020 die Mieten für Wohnungen in Tallinn durchschnittlich um etwa 10 % gefallen. Auch der Zeitraum für die Suche nach Mietern hat sich deutlich verlängert.
Man muss allerdings bedenken, dass durch die Reisebeschränkungen wegen der COVID-Pandemie die Zahl der ausländischen Arbeitnehmer und Studierenden zurückgegangen sind. Das hat auch dazu geführt, dass viele AirBnb-Wohnungen wieder auf Langzeitvermietung umgestellt wurden, und damit zu einer Ausweitung des Wohnungsangebots geführt haben.
Die Mietpreise für eine neue Mietwohnung in den Vororten von Tallinn beträgt 10–15 €/m², und im Stadtzentrum 13,00–18,00 €/m². Damit sind die Renditen, auch wenn sie jetzt gesunken sind, im Vergleich zu deutschen Städten immer noch sehr attraktiv.
Die durchschnittliche Kreditzinsen für Wohnbaukredite betrugen Ende 2020 2,35%
Büroimmobilien
Im Jahr 2020 sind fast 34.000 m2 Büroflächen auf den Markt gekommen, und in den kommenden 3 Jahren sollen mehr als 100.000 m2 zusätzlich entstehen. Der Leerstand bei Büroimmobilien beträgt zwischen 6 – 8%. Auch hier hat die Pandemie zu einer Vergrößerung des Leerstands geführt. Trotzdem haben sich die Mieten nicht verringert, und betragen für gute Lagen zwischen 13 – 17,5 €/m2
Der litauische Immobilienmarkt
Wohnimmobilien
Nach dem Ende des ersten Lockdowns Mitte 2020 hat der litauische Wohnungsmarkt nicht
lange gebraucht, um sich wie in den letzten Jahren gewohnt wieder nach oben zu bewegen.
Die Wohnungspreise in Vilnius sind auch im Pandemiejahr 2020 um 4,8% gestiegen. Getrieben wurde dieser Preisanstieg durch niedrigen Zinsen, steigenden Einkommen und dem Bevölkerungswachstum in der Stadt. Auch hat die gute wirtschaftliche Entwicklung das Vertrauen der Investoren in die Zukunft gestärkt, und damit die Investitionen begünstigt.
Neubauwohnungen in der Stadt kosteten in 2020 zwischen 2.300 und 4.800 € / m2.
Der Ausblick für 2021 gibt Anlass zu mehr Optimismus. Die Indikatoren von Anfang 2021 zeigen, dass es keine
Rückgang der Marktaktivität gibt und die Preise weiter steigen.
Trotz einiger Schwankungen im Jahresverlauf ist der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekendarlehen in Litauen im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig auf 2,36 % gesunken.
Büroimmobilien
Im Jahr 2020 sind mehr als 100.000 m2 Büroflächen in Vilnius auf den Markt gekommen, womit sich das Angebot an verfügbaren Flächen um mehr als 12% erhöht hat. Da aber die Wirtschaft in Litauen deutlich besser gelaufen ist als in den meisten anderen europäischen Ländern gab es sogar eine Steigerung der Nachfrage. Die Höhe der Mieten ist aber gleich geblieben, und beträgt für gute Lagen 14 – 17 € / m2
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Immobilienmarkt in Lettland
Der Rückgang der lettischen Wirtschaft (BIP) im Jahr 2020 betrug knapp 3,5 % und war daher geringer, als zu Beginn des Covid-19 Pandemie befürchtet. Der tatsächliche Wirtschaftsabschwung im Jahr 2020 fiel damit dreimal kleiner aus als in der großen Finanzkrise 2009. Aktuelle Prognosen zeigen eine deutliche Erholung der Wirtschaft.
Wohnbauimmobilien
Die Wohnungspreise in Riga sind im Jahr 2020 um 0,9% gefallen. Betroffen vom Rückgang waren vor allem bestehende Wohnungen in Altbauten. Die Preise für Neubauwohnungen schwankten stark während des Jahres, blieben aber am Ende auf dem Vorjahresniveau.
Die Nachfrage nach Wohnungen ist stark gesunken. Insgesamt sind die Anzahl der Wohnungstransaktionen um mehr als 9% zurückgegangen. Der Durchschnittspreis für eine Wohnung in der Stadt beträgt ca. 2.700 € / m2.
Die durchschnittlichen Zinsen für einen Wohnbaukredit betrugen 2020 2,4%
Büroimmobilien
Im Jahr 2020 wurden in Riga durch neue Projekten 49.500 m² zusätzliche Büroflächen auf den Markt gebracht. Allerdings hat dir Pandemie in Lettland bei der Nachfrage deutliche Spuren hinterlassen. Die Leerstandsrate stieg von 8% auf 15%, und hat sich damit fast verdoppelt.
Die Mieten sind leicht gefallen, und betragen für gute Bürolagen zwischen 13 – 16 € / m2
Und was heisst das für die Zukunft
Auch wenn die Pandemie der Entwicklung des Immobilienmarktes im Baltikum einen Dämpfer verpasst hat, aber das Wachstumspotenzial scheint noch lange nicht erreicht zu sein.
Und auch hier zeigt sich ein Bild, wie wir es in vielen anderen westlichen Städten. bereits gesehen haben. Die Städte erfreuen sich großer Beliebtheit, und der Zuzug scheint ungebrochen. Und damit steigt natürlich auch die Nachfrage nach Wohnraum.
Tallinn, Vilnius und Riga sind aufregend und modern Städte. Und sie bieten vor allem jungen und dynamischen Unternehmen ausgezeichnete Möglichkeiten, mit einer gut gebildeten Bevölkerung und hervorragenden Rahmenbedingungen.
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Wie man in den baltischen Immobilienmarkt investieren kann
Wenn du ebenfalls der Meinung bist, dass dieser Markt interessant ist, dann stellt sich die Frage, wie du hier deine Chance nutzen kannst.
Einige Crowdfunding Plattformen bieten die Möglichkeit, in Immobilien im Baltikum zu investieren. Meistens handelt es dabei aber um Immobilienentwicklungsprojekte. Hier bietet dir zum Beispiel Estateguru die Möglichkeit mit kurzfristigen Krediten und Zinsen über 9% zu investieren.
Wer aber von steigenden Mieteinnahmen und Wertentwicklungen der Immobilien profitieren möchte sollte sich Reinvest24 einmal anschauen. Auf dieser Plattform gibt es neben den Entwicklungsprojekten auch Bestandsimmobilien. Hier erhältst du einen laufenden Ertrag aus der Vermietung, und profitierst auch beim Verkauf des Objekts von der Wertsteigerung.
Fazit
Es kann sich also durchaus lohnen, die Marktchancen im Baltikum zu nutzen und von positiven Entwicklungen dieses Wirtschaftsraums zu profitieren.