Mit Wohnungen Geld verdienen – auch ohne Eigenkapital

Viele Menschen träumen davon eine Wohnung zu erwerben, und damit Geld zu verdienen. Gerade Immobilien eigen sich ideal als Wertanlage für eine sorgenfreie Zukunft. Mit Wohnungen kannst du dir ein passives Einkommen mit regelmäßigen Mieteinnahmen aufbauen.

Allerdings spielt beim Immobilieninvestment Eigenkapital eine wichtige Rolle. Und die Zeiten, bei denen Banken 100% Finanzierungen hergegeben haben, scheinen vorbei zu sein.

Daher möchte ich ihn diesem Beitrag beschreiben, wie man Geld mit Wohnungen verdienen kann, auch wenn man kein Eigenkapital hat.

Wohnung Geld verdienen
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Buy and Hold – der klassische Weg zum Immobilieninvestor

Wer daran denkt Geld mit Wohnungen zu verdienen, der denkt meistens an den Kauf und Vermietung einer Anlegerwohnung.

Und der Plan ist denkbar einfach. Du kaufst eine Wohnung, vermietest sie, und mit dem Überschuss aus der Vermietung zahlst du die Raten des Bankkredits. Und wenn der Kredit nach 20 bis 30 Jahren zurückgezahlt ist, dann hast du dir deine persönliche Rentenkasse geschaffen, die laufend Mieterträge ausschüttet. Das ist das perfekte passive Einkommen.

Und da die Mieten mit der Inflation steigen, ist diese Art der Veranlagung ein guter Schutz gegen ein hohe Inflation.

Leider scheint es, dass die Zeiten, als du so ein Immobilien-Imperium ohne Eigenmittel aufbauen konntest, vorläufig vorbei sind. In Österreich plant die Finanzmarktaufsicht den Banken zu verbieten 100% Wohnbaufinanzierungen zu vergeben.

Anlegerwohnung ohne Eigenkapital kaufen

Wer ohne, oder auch nur mit einem geringen Eigenkapital eine Wohnung kaufen will, hat im wesentlichen zwei Möglichkeiten. Zum einen kannst du der Bank zusätzliche Sicherheiten vorlegen, oder du kannst durch Eigenleistung einen Eigenkapitalersatz schaffen.

Aber auf jeden Fall, musst du der Bank ein ausreichend hohes und stabiles Einkommen sowie ein gutes Schufa-Scoring vorweisen können.

zusätzliche Sicherheiten

Wenn du bereits etwas Vermögen aufgebaut hast, aber es nicht liquidieren möchtest, dann kannst du es vielleicht als Ersatzsicherheit für eine Vollfinanzierung verwenden. So kann dein Aktiendepot oder eine bestehende Lebensversicherung als Eigenmittelersatz dienen.

Auch andere Personen, wie zum Beispiel deine Eltern, können Sicherheiten oder Bürgschaften zur Verfügung stellen. So kann eine lastenfreie Immobilie deiner Eltern als Zusatzsicherheit die Basis für die Anschaffung deiner ersten Anlegerwohnung werden.

Eigenleistung

Unter Umständen können auch Eigenleistungen bei der Sanierung einer Wohnung als Eigenkapital geltend gemacht werden. Diese Art der Ersatzsicherheit bezeichnet man auch als Muskelhypothek. Wenn du also handwerklich geschickt bist, dann kannst du bewusst nach sanierungsbedürftigen Wohnungen suchen.

Und diese Anlegerwohnung richtest du dann selber ohne Kosten für Handwerker her, womit der Wert der Wohnung dann steigt.

Natürlich kannst du mit Eigenleistungen nicht eine beliebige Menge an Eigenkapital darstellen. Der Umfang deiner Arbeiten muss nachvollziehbar und im Verhältnis zum Wert der gesamten Wohnung stehen. Aber dass dir so 10 – 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital angesetzt werden ist sehr wohl möglich.

Die erste Wohnung als Grundstein für weitere

Jetzt ist es natürlich der Traum eines jeden Immobilieninvestors sich ein Portfolio an Anlegerwohnungen aufzubauen. Und einigen Investoren scheint es perfekt zu gelingen auch ohne Eigenkapital laufend neue Wohnungen zu kaufen.

Ihr Geheimnis liegt im rollierenden Eigenkapital und Neubewertung des Immobilienbestands.

Was ist rollierendes Eigenkapital ?

Man spricht von rollierendem Eigenkapital, wenn, durch die laufende Tilgung der bestehenden Bankfinanzierung bereits ein hoher Eigenkaptalpolster aufgebaut worden. Die Bank ist dann bereit ist, das eingesetzte  Eigenkapital, wieder auszuzahlen, oder für einen weiteren Wohnungskauf als Eigenkapitalersatz anzusetzten.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Du hast vor Jahren eine Wohnung um 500.000 EUR gekauft. Damals hast du 100.000 EUR als Eigenkapital eingebracht, und 400.000 EUR über die Bank finanziert. Inzwischen hast du bereist 70.000 EUR getilgt, sodass der ausstehende Kreditsaldo nur noch 330.000 EUR beträgt.

Die Bank ist jetzt bereit, den Kredit wieder um 70.000 EUR aufzustocken. Du kannst dieses Geld dann als Eigenmittel in den Kauf einer neuen Wohnung stecken.

Neubewertung deiner bestehenden Wohnung

Wenn es dir gelungen ist eine Wohnung günstig einzukaufen, oder sich der Immobilienpreis seit dem Kauf sehr positiv für dich entwickelt hat, dann kannst du mit der Bank eine Neubewertung der Wohnung vereinbaren. Da ja nun die Immobilie mehr wert ist, ist so ein zusätzlicher Eigenkapitalpolster für dich entstanden, den du für den Ankauf einer weiteren Wohnung verwenden kannst.

Um beim vorhergehenden Beispiel zu bleiben – sollte der Wert der Wohnung inzwischen um 10% auf 550.000 EUR gestiegen sein, so sind nun insgesamt 120.000 EUR Eigenmittel in deiner bestehenden Wohnung gebunden. Diese kannst du nun weiter verwenden.

Mit diesen beiden Effekten kann man sich nach und nach ein schönes Portfolio aus vermieteten Immobilien aufbauen.

Ferienwohnung für Kurzzeitvermietung
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Kurzzeitvermietung – mit Ferienwohnungen mehr verdienen

Bei der“Buy and Hold“ Strategie vermietest du deine Wohnungen mittel- bis langfristig. Du kannst deine Wohnungen aber auch kurzfristig, nämlich monatsweise oder sogar tageweise vermieten.

Wenn du deine Stadtwohnung beispielsweise langfristig um 1.000 EUR im Monat vermieten kannst, ist das fein. Aber bei der Kurzzeitvermietung kannst du die selbe Wohnung vielleicht um 100 EUR pro Tag an Touristen vermieten.

Natürlich hängt hier der Erfolg davon ab, wie oft du die Wohnung vermieten kannst – wie gut also deine Auslastung ist.

Ist eine Kurzzeitvermietung überhaupt erlaubt?

Vorweg einmal möchte ich festhalten, dass dieser Beitrag keine rechtliche Beratung darstellt. Bitte erkundige dich daher bei über die genaue Situation für deine Zielstadt selber.

Aber im Überblick betrachtet, wurde die tageweise Vermietung an Touristen in begehrten Städten erschwert. Da Wohnungen immer öfter in den großen Städten wie Airbnb ausschliesslich an Touristen vermietet wurden, wurden diese dem Wohnungsmarkt entzogen. Und viele deutsche Städte passten darauf hin die Wohnraumschutzgesetze an.

Einige Möglichkeiten sind aber je nach Region verfügbar. Du kannst zum Beispiel die tagesweise Vermietung von Ferienwohnungen in Städten anbieten, die noch keine solchen Massnahmen gesetzt haben. Also statt einer Wohnung in München kannst du vielleicht eine Ferienwohnung in Starnberg am Starnberger See anbieten.

Eine weitere Option ist die monatsweise Vermietung an beispielsweise entsandte Angestellte, Handwerker aus entfernten Regionen, Stipendiaten oder Praktikanten. Dann handelt es sich nicht unbedingt um die Zweckentfremdung von Wohnraum, sondern eher um eine Überlassung von Wohnraum für eine befristete Zeit. Die genauen Regeln sind aber von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

Geld mit Kurzzeit-Wohnungen auch ohne Eigenkapital verdienen

Spannend ist das Thema Kurzzeitvermietung vor allem für Investoren, die ohne viel Eigenkapital starten möchten.

Man muss nämlich für dieses Geschäftsmodell nicht unbedingt eine Wohnung kaufen. Man kann nämlich auch, mit Zustimmung des Eigentümers, eine Wohnung „nur“ mieten, und mittels Untervermietung an besagte Kundengruppen kurzfristig vermieten.

Das Konzept ist hier denkbar einfach. Du mietest eine Wohnung, richtest sie ein, und vermietest sie zu höheren Preisen kurzfristig weiter. Und für viele ist gerade das Einrichten ein spannender Teil der Aufgabe. Durch eine geschmackvolle Ausstattung kann die Höhe der Miete, die du verlangen kannst, deutlich steigern.

Wichtig ist jedoch, dass du schon bei der Wohnungssuche, den Vermieter über deine Pläne informierst. Denn schliesslich muss er dir im Mietvertrag die Untervermietung erlauben.

Was ist noch wichtig für den Erfolg

Bevor du eine Wohnung suchst, solltest du eine Marktanalyse durchführen. Wieviel kann man für eine Airbnb-Wohnung verlangen? Wie gut ist die Auslastung? Wieviele Zimmer sind ideal?

Um diese Fragen zu beantworten kannst du Analyseseiten wie zum Beispiel das kostenlose Tool Inside Airbnb verwenden. Hier erfährst du für größere Städte Informationen über bestehende Angebote und Auslastungen.

Wenn du umfangreichere Informationen und natürlich mehr Städte analysieren willst, dann kannst du auch kostenpflichtige Tools wie zum Beispiel AirDNA verwenden.

Ein zweiter wichtiger Aspekt für deinen Erfolg ist die taggenau Anpassung deiner Mietpreise. Wenn es in deiner Stadt eine großer Konferenz gibt, oder wenn gerade Hochsaison bei den Touristen ist, kann es sein, dass die Hotels gut ausgelastet sind. Dann kannst du vielleicht auch den vierfachen Preis für deine Wohnung verlangen.

Schade also, wenn du diese Zeiträume nicht im Vorfeld identifizierst, und entsprechend hohe Preise auf der Plattform einstellst. Hier kann dir sonst der entsprechende Mehrertrag entgehen, der aus deiner Kurzfrist-Vermietung eine Erfolgsstory macht.

Fix und Flip – die Strategie für den Eigenkapitalaufbau

Fix und Flip bedeutet im Prinzip nichts anderes als dass du günstig eine gebrauchte Immobilie kaufst, diese aufwertest, und dann erfolgreiche weiterverkaufst. Mit jeder Transaktion erzeugst du so mehr Eigenkapital.

Wie findest du die richtige Immobilie?

Für diese Strategie ist es wichtig, dass du eine günstige Wohnung oder Haus findest. Das du eine vom Verkäufer unterbewertete Immobilie findest ist zwar möglich, aber unwahrscheinlich. Daher solltest du dich eher auf die Suche nach Wohnungen machen, die sanierungs- oder modernisierungsbedürftig sind.

Wenn du eine günstige Immobilie gefunden hast, sieh dir den Zustand des Objekts genau an. Denn es ist besonders wichtig die Arbeit und den Aufwand abzuschätzen, die du für die Sanierung benötigst. Und vor Ort kannst du auch besser abschätzen, welchen Wert du mit der Wohnung erzielen kannst, wenn du sie mal hergerichtet hast.

Die Sanierung ist der Schlüssel zum Erfolg

Kosten, Qualität und Geschwindigkeit sind ausschlaggebend für eine schnelle und ertragreiche Verwertung. Wenn du selber handwerklich begabt bist, dann ist das umso besser.

Wer ins Fix und Flip Geschäft einsteigen will, der sollte sich ein Netzwerk aus guten und verlässlichen Handwerkern aufbauen. Hier bringt dann Erfahrung einen großen Vorteil. Je mehr Wohnungen du saniert hast, desto besser wird dein Netzwerk.

Um große Probleme am Beginn zu vermeiden, solltest du dich gut auf Vergleichs- und Bewertungs-Portalen informieren. Und am Besten nimmst du auch Kontakt zu anderen Immobilieninvestoren in deiner Stadt auf. Diese können dir hier wertvolle Tipps geben.

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Die Vermarktung als Krönung

ZU guter Letzt musst du dein Objekt dann im Verkauf auch perfekt präsentieren. Oft kannst du bereits eine Preissteigerung nur deshalb erzielen, weil der erste Verkäufer seine Immobilie nicht richtig in den Inseraten und Verkaufsunterlagen präsentiert hat.

Gute Fotos, die die Immobilie in einem perfekten Licht präsentieren, eine Auflistung der Vorteile der Wohnung, und die Auswahl der richtigen Verkaufsplattformen tragen zur Steigerung des Preises bei.

Mit Fix und Flip Geld auch mit wenig Eigenkapital verdienen

Du willst Geld mit Wohnungen verdienen, hast aber nur wenig Eigenkapital. Dann kann Fix und Flip eine gute Möglichkeit sein, deinen Kapitalpolster zu verbessern. Du kannst zu Beginn kleine sanierungsbedürftige und damit günstige Wohnungen kaufen, sanieren, und dann mit Gewinn verkaufen.

So wächst dein Eigenkapital laufend. Und wenn du dann über genügend Eigenmittel verfügst, dann kannst du auch in buy-and-hold Wohnungen investieren.

Immobilien Crowdfunding

Crowdfunding ist vor allem für diejenigen spannend, die ohne Eigenkapital Geld mit Wohnungen verdienen möchten. Hier kannst du bereits mit kleinen Beträgen – oft ab 100 oder 500 EUR – Geld in Immobilienprojekte investieren.

Dabei gibt es im Wesentlichen 2 Arten von Immobilien Crowdfunding Projekten:

  • du investierst in Immobilien Entwicklungs- bzw. Neubauprojekte
  • du investierst in Bestandsimmobilien die vermietet werden

Der Vorteil hier ist, dass du neben den geringen Einstiegsbeträgen, dein Geld auch besser in viele verschiedene Projekte stecken kannst, und damit dein Risiko besser diversifizieren kannst.

Die Nachteile sind, dass die Projektbetreiber und die Crowdfunding Plattformen natürlich einen Teil des Ertrages für sich behalten, und dass du mit deiner Investition nicht im Grundbuch stehst.

Aber wenn du eben noch nicht genug Eigenkapital für deine erste eigene Wohnung hast, dann kannst du so etwas Erfahrung in diesem Bereich sammeln, und dein Geld ansparen.

Mögliche Plattformen sind zum Beispiel:

Mit Wohnungen Geld verdienen – auch ohne Eigenkapital

Es gibt verschiedene Strategien, wie du mit Wohnungen Geld verdienen kannst. Für welche du dich entscheidest, hängt ganz von deinen persönlichen Stärken und Vorlieben ab.

Willst du dir ein schönes passives Einkommen für die Rente aufbauen, dann ist Buy and Hold wahrscheinlich das passende Modell für dich. Bist du handwerklich geschickt, oder willst du rasch Eigenkapital aufbauen, dann solltest du es mit Fix and Flip versuchen.

Und wer ganz ohne Eigenkapital startet, kann es mit Kurzzeitvermietung oder Immobilien Crowdfunding versuchen. Ich kenne auch einige Immobilien Investoren, die mehrere Strategien gleichzeitig versuchen, oder nach einander unterschiedliche Strategien ausprobiert haben.

Jetzt liegt es an dir, dich für die richtige Möglichkeit zu entscheiden, wie du Geld mit Wohnungen verdienen kannst – auch ohne Eigenkapital.