Die Fix und Flip Strategie kann für Immobilieninvestoren, die möglichst schnell Eigenkapital aufbauen wollen, sehr interessant sein. Besonders in den USA ist das flippen von Immobilien sehr beliebt. Doch lohnt sich Fix und Flip auch in Deutschland? Ja, kann es – aber es gibt einige Besonderheiten zu beachten.
Was ist Fix und Flip?
Fix und Flip ist eine Strategie, bei der ein Investor eine Immobile günstig erwirbt, sie dann renoviert und inszeniert, mit dem klaren Ziel sie rasch wieder teurer zu verkaufen.
Das klingt einmal sehr einfach. Und man kann mit dieser Methode auch rasch Eigenkapital aufbauen. Aber Fix und Flip ist nicht ohne Risiko und Stolpersteine. Deshalb wollen wir uns die wichtigsten Faktoren anschauen.
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Wie funktioniert Fix und Flip?
Wie du gleich sehen wirst, musst du, um erfolgreich diese Art von Immobiliengeschäft zu betreiben, dich intensiv mit dem Immobilienmarkt beschäftigen. Und du wirst gute Kontakte zu Maklern, Banken und Handwerkern aufbauen müssen. Aber wenn dir du dafür Talent hast, dann kann Fix und Flip eine ausgezeichnete Methode sein, sehr rasch Geld mit Immobilien zu verdienen.
Folgende 4 Schritte musst du durchlaufen:
1. Immobilie günstig kaufen
Der wichtigste Schritt für den Erfolg dieser Strategie ist es eine geeignete Immobilie zu finden. Das Objekt soll günstig zu erwerben sein, und Potential zur Verbesserung bieten. Eine gebrauchte und abgenutzte Wohnung ist hier sicher der beste Startpunkt. Wichtig ist, dass das Objekt einfach zu sanieren ist.
Wenn die Substanz der Immobilie in einem schlechten Zustand ist, dann lass bitte die Finger davon
Um bei diesem Schritt erfolgreich zu sein, musst du dir einen sehr guten Überblick über den Markt verschaffen. Daher solltest du beginnen Immobilienangebote zu beobachten und Wohnungen zu besichtigen, ohne dass du vor hast gleich eine Wohnung zu kaufen.
Es wird ein paar Monate brauchen, bevor du ein wirklich gutes Wissen aufgebaut hast, wann ein Objekt ein günstiges Schnäppchen ist.
Während dieser Zeit, baust du auch Kontakte zu Immobilienmakler auf. So kannst du einfach und rasch tipps bekommen, wann eine Besichtigung für die sinnvoll sein kann.
2. Finanzierung
Bei Fix und Flip benötigst du nicht nur Geld für den Immobilienkauf plus Nebenkosten, sondern auch Geld für die Renovierung und anschliessende Vermarktung des Objekts.
Wenn du über genügend Eigenkapital verfügst, hast du beim Erwerb günstiger Immobilien einen Vorteil, weil du rasch reagieren kannst. Aber du kannst natürlich einen Finanzierung bei einer Bank ausnehmen. Für diese Finanzierung benötigst du 15 – 30% Eigenkapital. Ideal ist, wenn du als Sicherheit eine andere Immobilie anbieten kannst, damit du beim Verkauf deines Fix und Flip Objekts nicht den Kredit zurückführen musst.
So kannst du mehrere aufeinanderfolgende Projekte durchführen.
3. Renovierung und Inszenierung
Nun gilt es die Immobilie zu verbessern und aufzuwerten. Für diesen Schritt solltest du entweder handwerklich begabt sein, oder gute Kontakte zu Handwerkern haben.
Du musst hier mit viel Geschick die richtigen Massnahmen setzten, die bei möglichst geringen Kosten der Wert des Objekts deutlich erhöhen.
Die wichtige Räume mit dem größten Wertsteigerungspotential sind meiner Erfahrung nach die Küche und das Badezimmer. Viel kann bereits gewonnen werden, wenn ich der Küche nur die Fronten ausgetauscht werden, und der Korpus der Schränke unverändert bleibt.
4. Verkauf
Und zu guter Letzt gilt es die Immobilie mit Gewinn zu verkaufen. Dafür solltest du sehr gute Fotos von der Wohnung machen. Prüfe auch, ob es sich lohnen würde, die Wohnung für die Fotos zu möblieren. Dabei können dir auch professionelle Homestaging Anbieter wie zum Beispiel homestagingde.com oder HomeDesign helfen.
Wann lohnt sich Fix und Flip?
Mit der Fix und Flip Strategie kannst du in kurzer Zeit schöne Gewinne erzielen, und damit dein Eigenkapital vermehren. Allerdings handelt es sich dabei auch um eine riskantere Strategie. Ohne Risiko gibt es eben keinen Gewinn. Aber wenn du ein paar persönliche Vorteile oder Stärken mitbringst, dann kann sich dieser Weg für dich lohnen.
Gute Kenntnisse des Immobilienmarkts und ein hervorragendes Netzwerk: Um günstige Immobilien zu finden, musst du den Markt sehr gut kennen, Informationen vor Konkurrenten erhalten und schnell sein. Wenn du also sehr gute Beziehungen zu Immobilienmaklern, Hausverwaltungen oder Steuerberatern hast, dann hast du im Wettbewerb mit den anderen einen Vorteil.
Handwerkliches Geschick: Zum einen musst du den Sanierungsaufwand eines Objektes rasch einschätzen können. Wichtig ist ja, dass die Immobilie nur optisch heruntergekommen ist. Die Bausubstanz sollte sich hingegen in einem guten Zustand befinden, da andernfalls zu hohe Kosten anfallen würden.
Und zum anderen muss du dann ja die erworbene Immobilie herrichten. Wenn du es nicht selber machst, dann solltest du zu mindestens ein paar zuverlässige und kostengünstige Handwerker an der Hand haben. Fix und Flip lohnt sich um so mehr, je günstiger und schneller du das Objekt herrichten kannst.
Eigenkapital und Sicherheiten: Wer viel Eigenkapital mitbringt kann sehr schnell ein Kaufangebot bei einer spannenden Immobilie legen, ohne vorher mit der Bank zu verhandeln. Das kann bei wirklichen Schnäppchen den entscheidenden Unterschied machen.
Und wer beim Verkauf der Immobilie nicht gleich den Bankkredit zurückführen muss, kann das gewonnene Kapital schnell wieder in das nächste Projekt stecken. Denn je mehr Projekte du machst, desto besser wird dein Netzwerk zu Maklern und Handwerken. Und das bringt dir wieder weitere Vorteile.
Worauf muss man bei Fix und Flip achten?
Für Privatinvestoren besteht In Deutschland die Gefahr, dass das Finanzamt aus steuerlicher Sicht Fix und Flip Geschäfte als gewerblichen Immobilienhandel einstuft. Das kann der Fall sein, wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufst.
Wenn du also nur ein oder zweimal eine Immobilie renovieren und verkaufen willst, dann ist das kein Problem. Du solltest dich nur unbedingt an diese Obergrenzen halten, und nicht dann noch weitere Geschäfte durchführen.
Denn solltest du nachträglich als gewerblicher Händler eingestuft werden, dann verlierst du die Steuervorteile von Immobilientransaktionen.
Solltest du vorhaben Fix und Flip Geschäfte regelmäßig durchzuführen, solltest du dafür ein Unternehmen gründen. Für das Fix und Flip Geschäft empfiehlt sich generell eine eigene GmbH zu gründen. Alle Immobilien werden dann von dir über diese Gesellschaft gehandelt.
Es versteht sich von selbst, das du dich am Besten dafür vorab mit Ihrem Steuerberater in Verbindung setzt.
Fix & Flip vs Buy & Hold
Als Buy and Hold-Strategie bezeichnet man das bei Immobilien übliche Vorgehen. Ein Investor kauft ein Objekt, beispielsweise eine Anlegerwohnung, und will diese langfristig behalten und vermieten. Das Ziel dabei ist nicht schnell einen Verkaufsgewinn zu generieren, sondern viel mehr langfristig laufende Mieterträge zu erzielen.
Natürlich spielt auch bei einer Buy & Hold Strategie der Wertzuwachs der Immobilie eine wichtige Rolle. Aber dieser Wertgewinn soll erst in vielen Jahren realisiert werden.
Und wie bereits dargestellt, geht es bei Fix und Flip Geschäften um den kurzfristigen Erfolg mit dem Kauf und Verkauf von Immobilienobjekten. Das Eigenkapital ist hier nur kurz gebunden, wo hingegen bei Buy und Hold Geschäften das Eigenkapital im Objekt langfristig gebunden ist.
In Deutschland ist die langfristige Buy & Hold Strategie deutlich beliebter als Fix und Flip.