Teilverkauf versus Leibrente – ein Vergleich beider Modelle

Du besitzt ein lastenfreies Haus oder Wohnung. Das ist doch toll. Zu mindestens auf dem Papier bist du vermögend. Allerdings steckt dein Geld in der Immobilie, und da kann man es nicht so einfach abheben. Vielleicht sollte das Haus einmal renoviert werden, oder besser noch thermisch saniert. Vielleicht willst du mit deinem Partner aber auch eine Weltreise machen, oder dein Enkerl bei der Unternehmensgründung finanziell unterstützen.

Was also kannst du tun, um an das in der Immobilie steckende Vermögen heranzukommen. Verkaufen willst du es nicht, denn schließlich willst du noch darin wohnen. Und vielleicht willst du ja auch nicht alles auf einmal „abheben“. Zwei Möglichkeiten – nämlich Teilverkauf und Leibrente wollen wir uns in diesem Artikel einmal anschauen. Und wir wollen die Vor- und Nachteile beider Modelle im Vergleich herausarbeiten.

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Was ist ein Teilverkauf?

Beim Teilverkauf verkauft der Immobilienbesitzer einen Teil seiner Immobilie (meisten bis zu 50%) an einen Investor. Dieser wird somit stiller Miteigentümer des Hauses oder der Wohnung. Der bisherige Besitze sichert sich mit einem im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrecht das alleinige wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Der Investor erhält dafür ein monatliches Nutzungsentgelt.

Der Ablauf eines Teilverkaufs

  • Zunächst legst du fest, wieviel Geld du aus deiner Immobilie herauslösen möchtest.
  • Dann wählst du mögliche Teilverkaufs-Investoren aus, und lädst sie ein, ein Angebot zur erstellen. Eine Lister möglicher Anbieter findest du hier
  • Immobiliengutachter ermitteln dann den aktuellen Marktwert der Immobilie. Achte hierbei, dass es sich bei dem Gutachter um einen unabhängigen und zertifizierten Profi handelt. Durch den Immobilienwert ergibt sich jetzt der Anteil deines Hauses oder Wohnung, die du verkaufen musst, um deinen gewünschten Betrag zu erhalten. Üblicherweise kaufen die Investoren nicht mehr als 50% deiner Immobilie.
  • Dann erstellen die Investoren ein Kaufanbot. Jetzt gilt es zu vergleichen, und das beste Angebot auszuwählen.
  • Wenn du dich für einen Investor entschieden hast, musst du zum Notar, und den Kaufvertrag notariell Beurkunden lassen. Nachdem der Kauf im Grundbuch eingetragen ist, wird der Notar den Kaufpreis freigeben, und du erhältst dein Geld.

Was ist eine Leibrente?

Bei der Leibrente handelt es sich um eine spezielle Unterart des Immobilienverkaufs. Der bisherige Immobilienbesitzer verkauft sein Haus oder seine Wohnung. Im Unterschied zum normalen Immobilienverkauf erhält der Verkäufer jedoch den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern als laufende Rentenzahlung. Üblich ist dabei die Verrentung bis zum Lebensende des bisherigen Besitzers.

Außerdem wird meistens ein lebenslanges grundbücherlich gesichertes Wohnrecht vereinbart. Das heißt, dass der bisherige Eigentümer in seinem Haus wohnen bleiben kann. Das verringert allerdings des Kaufpreis.

Rechtlich geregelt ist die Leibrente im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Ablauf einer Leibrente

  • Als erstes musst du dich entscheiden, wie die Leibrente ausgestaltet sein soll. Willst du monatliche Raten bis an dein Lebensende, oder größere Zahlungen für die kommenden 10 Jahre? Willst du in der Wohnung bleiben, oder möchtest du ausziehen?
  • Dann stellst du einer Liste möglicher Investoren zusammen. Dabei kannst du dich vielleicht auch in deinem Verwandten und Freundeskreis umhören. Für private Investoren kann die Leibrente nämlich eine attraktives Möglichkeit sein, Immobilien zu erwerben.
  • Lass dann dein Haus oder Wohnung von einem Immobiliengutachter bewerten. Wie beim Teilverkauf solltest du bei der Leibrente darauf achten, dass der Gutachter unabhängig und zertifiziert ist.
  • Im Anschluss sollte dann ein Rechtsanwalt den Vertrag erstellen. Damit stellst du sicher, dass deine Bedürfnisse angesichts der vielen Ausgestaltungsmöglichkeiten erfüllt sind.
  • Der Kauf wird dann über einen Notar abgewickelt. Dieser trägt dann gegebenenfalls dein Wohnrecht im Grundbuch ein.
  • Von nun an erhältst du deine laufenden Rentenzahlungen.

Teilverkauf versus Leibrente – der Vergleich

Vorteile beider Modelle

  • Geld aus der Immobilie lösen:
    Die eigenen vier Wände sind oft der größte Vermögensbesitz viele Rentner. Fast ihr gesamtes Vermögen ist in der von ihnen bewohnten Immobilie gebunden. Auf der anderen Seite reicht dann aber die Rente nicht aus, um sich größere Anschaffungen zu leisten. Durch den (Teil-)Verkauf der Immobilie kann man so an das in der Immobilie gebundene Geld herankommen. So kann man wieder finanzielle Unabhängigkeit zurückgewinnen.
  • In den eigenen vier Wänden bleiben:
    Wer Jahrzehnte lang im gleichen Haus gelebt hat zieht im Rentenalter nicht unbedingt gerne in ein neues Haus um. Sowohl beim Teilverkauf als auch bei der Leibrente ist es üblich ein lebenslanges Wohnrecht, oder sogar ein Nießbrauchrecht im Grundbuch einzutragen. Damit können die bisherigen Besitzer in ihren gewohnten vier Wänden bleiben. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass ein Wohnrecht die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie für den Käufer einschränkt, und dass dadurch der Kaufpreis geschmälert wird.

Vorteile Teilverkauf

  • die Möglichkeit nur einen kleinen Teil zu verkaufen:
    Beim Leibrentenmodell kann man nur die ganze Immobilie verkaufen. Wer also ein Haus im Wert von 500.000 Euro besitzt, aber nur 200.000 Euros benötigt, der ist mit dem Teilverkauf besser daran. Schließlich kann man hier auch nur 40% seiner Immobilie verkaufen, und den Rest behalten.
  • emotionaler Vorteil:
    Viele Menschen wollen nicht nur in den eigenen vier Wänden bleiben, sie wollen auch Eigentümer sein. Beim Teilverkauf behält man mehr als 50% seiner Immobilie – ist also weiterhin Mehrheitseigentümer. Für viele Hausbesitzer ein nicht unwichtiger psychologischer Vorteil.
  • an der weiteren Wertsteigerung der Immobilie profitieren:
    Die Tatsache, dass man beim Teilverkauf einen Anteil an seiner Immobilie behält bedeutet auch, dass man an zukünftigen Immobilienpreissteigerungen profitiert. So kann man zu einem späteren Zeitpunkt auch noch einen weiteren Teil seiner Immobilie verkaufen – und das dann zum höheren Preis.
  • Möglichkeit des Rückkaufs:
    Meistens wird beim Teilverkauf vereinbart, dass die bisherigen Besitzer den verkauften Anteil zurück erwerben können.

Vorteile Leibrente

  • Finanzielle Absicherung auf Lebzeiten:
    Jeder hofft natürlich auf ein langes gesundes Leben. Wer also seine Immobilie gegen eine Einmalzahlung verkauft, der muss sich entscheiden, auf welchen Zeitraum er dieses Geld aufbrauchen will. Wenn man eine Verrentung auf Lebenszeit vereinbart hat man die Sicherheit für sein restliches Leben ein Zusatzeinkommen zu haben. Das „Risiko“ Geld auch noch in sehr vielen Jahren brauchen zu müssen, geht also auf den Investor über. Allerdings schlägt sich dieses Risiko oft in einem Kaufpreisabschlag nieder.
  • Keine monatlichen Entgeltzahlungen:
    Als Gegenleistung für das Wohnrecht in der verkauften Immobilie, müssen Teilverkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt an den Investor zahlen. Bei der Leibrente verringert das Wohnrecht die Höhe der monatlichen Rentenzahlungen. Wirtschaftlich ist die Wirkung des Wohnrechts daher bei beiden Modellen ähnlich, aber psychologisch stören einige Menschen die monatlichen Entgeltzahlungen mehr als eine geringere Leibrente.
  • Käufer kümmert sich um Instandhaltung der Immobilie:
    Da der Investor Eigentümer der Immobilie wird, kümmert sich dieser um die Instandhaltung der Immobilie. Vertraglich kann das auch anders vereinbart werden. Beim Teilverkauf bleibt die Instandhaltung aber üblicherweise ausschließlich beim bisherigen Eigentümer.

Fazit zum Vergleich Teilverkauf versus Leibrente

Beide Verrentungsmodelle haben viele Vor- aber auch einige Nachteile. Welches Modell daher für dich das bessere ist hängt zum Beispiel ab von

  • deiner Persönlichkeit: Stört es dich nicht mehr Eigentümer deiner Immobilie zu sein?
  • deinen finanziellen Bedürfnissen: Benötigst du eine größere Einmalzahlung für eine Investition, oder lieber eine regelmäßige Rente?
  • deinen Lebensumständen: Hast du Kinder? Möchte diese vielleicht die Immobilie in Zukunft selber nutzen?

Wenn du dir die vollständige Aufgabe des Eigentums an deiner Immobilie überhaupt nicht vorstellen können, wird der Teilverkaufs, bestimmt interessanter für dich sein. Vielleicht willst du sogar die Möglichkeit eines Rückkaufs vertraglich vereinbaren.

Wenn du Geld vor allem einmalig – für zum Beispiel eine Sanierung des Hauses oder eine Weltreise – benötigt, bist du mit dem Teilverkauf vermutlich besser dran. Wenn du allerdings deine Rente durch monatliche Zusatzzahlungen aufbessern willst, und dabei die Gewissheit haben willst, dass du das Geld auf Lebzeiten bekommst, dann solltest du eher die Leibrente in Betracht ziehen.