Jahrzehntelang hat man brav den Kredit für die eigenen vier Wände abbezahlt, und sich so ein beachtliches Vermögen aufgebaut. Aber jetzt steht man vor einem Problem: Das Vermögen ist in einer Immobilie gebunden, die man noch bis zu seinem Lebensende weiter bewohnen möchten.
Aber man hat ja Vermögen geschaffen, dass man jetzt gerne für verwenden möchte. Eine neue und rasch wachsende Möglichkeit ist der Immobilien Teilverkauf. Aber was ist der Teilverkauf? Und vor allem welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden?
Was ist ein Immobilien Teilverkauf?
Der Besitzer einer privaten Wohnimmobilie verkauf einen Teil davon (maximal bis zu 50%) an ein Investor, und erhält dafür den entsprechenden anteiligen Kaufpreis. Der Investor wird stiller Miteigentümer der Immobilie. Der Verkäufer kann in seinen bisherigen vier Wänden wohnen bleiben. Dafür zahlt er ein monatliches Nutzungsentgelt an den Investor.
Das lebenslange Wohnrecht oder auch ein Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Am Ende der Vertragslaufzeit wird die Immobilie verkauft, und beide Eigentümer erhalten ihren Anteil am Kaufpreis, oder der bisherige Besitzer oder dessen Erben können den verkauften Anteil zurückkaufen.
Welche Voraussetzungen für den Teilverkauf gibt es?
- Die Investoren kaufen maximal 50% der Immobilie. Damit kann der mögliche Auszahlungsbetrag nicht höher sein.
- Der Wert der Immobilie muss mindestens 200.000 Euro betragen, den die Investoren steigen erst bei einem Investitionsvolumen von mindestens 100.000 Euro ein.
- Eine bestehende Grundschuld muss durch den Auszahlungsbetrag abgedeckt werden. Daher muss der Wunschbetrag plus der bestehenden Betrag der bestehenden Grundschuld kleiner als 50% des immobilienwertes sein.
- Einige Anbieter verlangen ein Mindestalter der Immobilienbesitzer (zum Beispiel 60 Jahre)
- Die Immobilie sollte ein Wertsteigerungspotenzial haben. Die stillen Miteigentümer profitieren ja vor allem an der Wertsteigerung der Immobilie. Deshalb werden Eigenheime in strukturschwachen Regionen kaum finanziert.
Welche Kosten und Gebühren fallen beim Teilverkauf an?
Die verschiedenen Teilverkauf Anbieter unterscheiden sich auch nach ihren Gebührenmodellen und Höhe der Kosten. Auch passen die Anbieter ihre Gebührenmodelle laufend an. Ein Vergleich lohnt sich daher jedenfalls. Mit folgenden Kostenpositionen müssen sie jedoch üblicherweise rechnen:
- eine jährliche Nutzungsgebühr von ungefähr 2,9% bis 3% des Auszahlungsbetrags
- Nebenkosten übernimmt üblicherweise der Investor (Grunderwerbsteuer, Gutachter, Notar, Grundbucheintrag) – nur die Löschung einer alten Grundschuld muss man selber zahlen
- eine einmalige Gebühr beim Verkauf (Durchführungsentgelt) der Immobile zwischen 3% und 5,5%, wobei einige Anbieter auch keine Gebühr verrechnen.
- Einige Anbieter sichern sich gegen den Wertverlust der Immobilie ab.
- Instandhaltungskosten sind alleine vom bisherigen Besitzer zu tragen (Wertfaktor beteiligt sich an den Kosten)
Vorteile des Teilverkaufs
- Du erhältst relativ rasch und einfach Geld:
In deiner Immobilie steckt ein Vermögen, an dass du leider nicht leicht ran kommst. Mit einem Teilverkauf kannst du recht einfach einen Teil dieses Vermögens zu Geld machen. - Du verkaufst nur einen Teil deiner Immobilie
Bei einigen alternativen Methoden der Verwertung deines Eigenheims, wie dem Verkauf oder der Leibrente, musst du immer die gesamte Immobilie verkaufen. Selbst wenn du nur einen geringeren Betrag benötigst. - Du kannst in deinen eigenen vier Wänden bleiben:
Es ist üblich mit dem Investor ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Du kannst also in deinem vertrautem Umfeld wohnen bleiben, und musst nicht ausziehen. - Du profitierst weiter an der Wertsteigerung deines Eigenheims:
Weil du beim Teilverkauf einen Anteil an deiner Immobilie behält, bedeutet das auch, dass du an zukünftigen Immobilienpreissteigerungen mit verdienst. So kannst du zu einem späteren Zeitpunkt auch noch einen weiteren Teil deiner Immobilie verkaufen um von dieser Steigerung zu profitieren. - Du kannst die Immobilie später wieder zurückkaufen:
Meistens wird beim Teilverkauf vereinbart, dass du, oder auch deine Erben, den verkauften Anteil zurück erwerben können. - Du hast einen Profi an der Seite bei einem späterem Verkauf:
Wenn du dein Eigenheim später ganz verkaufen willst, unterstützt dich der Investor in der Regel dabei. Als Immobilienexperte kann er auch sehr viel Wissen und Erfahrung einbringen. Und er hilft dir einen guten Preis zu erzielen – schließlich hat er als Miteigentümer ebenfalls ein Interesse an einem möglichst hohen Gewinn.
Welche Nachteile gibt es?
- Du musst monatlich ein Nutzungsentgelt zahlen:
Du musst monatlich eine Gebühr an den neuen Miteigentümer deiner Wohnung oder deines Hauses bezahlen. Der Betrag entspricht in der Höhe in etwa einer Miete für den Teil der Wohnung. - Du musst für die Instandhaltung der gesamten Immobilie aufkommen:
Die Investoren sind stiller Miteigentümer. Damit kannst du zwar alle Renovierungs-, Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen ohne Rücksprache vornehmen, du musst aber auch alle Kosten selber tragen. Wertfaktor bietet aber zum Beispiel eine Beteiligung an den Instandhaltungskosten an. - Einige Anbieter verlangen eine Wertsteigerungsgarantie:
Sollte der Preis der Immobilie sinken, musst du bei so einer Garantie dem Investor bei einem Verkauf der Immobilie die Differenz auf den garantierten Preis bezahlen. Damit trägst du das Risiko einer negativen Immobilienwertentwicklung. - Das Nießbrauchrecht ist nicht vererbbar:
Das Nießbrauchrecht, also das Recht auf Nutzung und Fruchtziehung, zählt zu den höchstpersönlichen Rechten. Als solches ist es nicht vererbbar. Das bedeutet: Verstirbt der Nießbrauchberechtigte, endet das Recht automatisch.
FAQs
Was bedeutet Nießbrauch bei Immobilien?
Das Nießbrauchrecht bei Immobilien beschreibt das Recht, diese zu bewohnen und Nutzen daraus zu ziehen – auch wenn das Eigentum an einen neuen Besitzer übergeht. Der Nießbrauchnutzer kann seine Immobilie weiterhin nutzen und sogar Einnahmen durch die Vermietung beziehen. Ein Nießbrauchrecht kann entweder für eine ganze Immobilie oder Teile davon festgelegt werden, also beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Ist der Nießbrauch beim Teilverkauf im Grundbuch eingetragen?
Ein Nießbrauch bei Immobilien muss gemäß § 873 BGB notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Es werden einerseits der neue Eigentümer und andererseits das Nießbrauchrecht des früheren Eigentümers festgehalten.
Fazit zu den Vor- und Nachteilen des Teilverkaufs
In den letzten Jahren sind eine Reihe von Unternehmen auf den Markt gekommen, die einen Immobilien-Teilkauf anbieten.Damit gibt es für Menschen im Rentenalter eine zusätzliche Möglichkeit den Wert des eigenen Hauses zu nutzen, ohne dieses gesamt verkaufen zu müssen.
Ob ein Teilverkauf für dich eine sinnvolle Lösung ist hängt von vielen Faktoren ab. Mögliche Faktoren sind das laufende Einkommen, der Geldbedarf und ob man die Immobilie vererben möchte.
Mögliche Alternativen sind eine Bankkredit, eine Leibrente oder auch der Verkauf der Immobilie, gegebenenfalls mit Einräumung eines Wohnrechts oder Mietvertrags.
Was du jedenfalls machen solltest, ist die Konditionen der Anbieter zu vergleichen. Hier gibt es teilweise große Unterschiede. Und die steigende Anzahl an Anbietern wird hier hoffentlich die Konditionen für dich weiter verbessern.